Actualizado el 14 de octubre de 2026: hemos contrastado las medidas con el texto de los dos decretos en el BOE. La información sobre la votación de convalidación es del 12 de octubre.
Información elaborada por el Equipo Ayudas Para Vivienda. Consulta siempre la convocatoria oficial antes de solicitar una ayuda.
En este artículo
- Qué ha pasado: del rechazo del Congreso al nuevo decreto
- Prórroga extraordinaria del alquiler: quién puede pedirla
- Tope del 2% a la subida del alquiler: cómo funciona
- Nueva deducción del 10% del alquiler en el IRPF: requisitos
- Otras medidas que debes conocer
- ¿Seguirá en vigor? Qué falta por saber
- Preguntas frecuentes
- Conclusión
Si vives de alquiler, esto te afecta. El Congreso rechazó a principios de octubre las medidas de vivienda que estaban en vigor, y pocos días después el Gobierno aprobó dos nuevos reales decretos-ley con una prórroga extraordinaria del contrato, un tope del 2% a la subida anual y una nueva deducción del 10% en el IRPF.
Lo esencial: el primer decreto está en vigor desde el 8 de octubre, pero todavía debe convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso.
En esta guía te explicamos qué ha pasado, qué medidas se aplican ya y qué queda pendiente.
Qué ha pasado: del rechazo del Congreso al nuevo decreto
- 2 de octubre: el Congreso rechaza los dos decretos de vivienda anteriores, con los votos en contra de PP, Vox y Junts.
- 5 de octubre: Pedro Sánchez anuncia la disolución de las Cortes y elecciones generales el 29 de noviembre, con campaña del 13 al 27 de noviembre.
- 6 de octubre: el Consejo de Ministros aprueba dos nuevos reales decretos-ley.
- 7 de octubre: se publican en el BOE.
- 8 de octubre: entra en vigor el primero de ellos.
Son dos normas distintas, publicadas en el BOE (Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823) y Real Decreto-ley 28/2026 (BOE-A-2026-20822)):
- Decreto 1 (RDL 29/2026) (protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta asequible): en vigor desde el 8 de octubre y pendiente de convalidar.
- Decreto 2 (RDL 28/2026) (estabilidad de los contratos de alquiler): no está en vigor. Solo entraría en vigor el 15 de noviembre de 2026 si se convalida.
Prórroga extraordinaria del alquiler: quién puede pedirla
Los inquilinos con contrato de vivienda habitual vigente pueden pedir hasta dos años más de prórroga, por anualidades, si su prórroga obligatoria termina antes del 31 de diciembre de 2028 (o si finaliza la prórroga tácita o la tácita reconducción).
Cómo funciona:
- Se concede por periodos anuales.
- Se mantienen las mismas condiciones del contrato.
Requisitos:
- Estar al corriente del pago del alquiler.
- Haberlo estado también durante los 8 meses anteriores.
¿Puede negarse el casero? Debe aceptar la prórroga, salvo que se hayan pactado otras condiciones o que acredite la necesidad real de recuperar la vivienda para sí o para sus familiares.
La OCU aconseja guardar toda la documentación, como burofaxes y solicitudes de prórroga.
Tope del 2% a la subida del alquiler: cómo funciona
Hasta el 31 de diciembre de 2027:
- Si la renta ya supera el índice de referencia, no se permite la actualización anual.
- En los demás casos, si no hay pacto entre las partes, la subida máxima es del 2%.
Nueva deducción del 10% del alquiler en el IRPF: requisitos
El decreto crea una nueva deducción estatal en el IRPF:
- Quién puede aplicarla: contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 € anuales.
- Cuánto: el 10% de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual, sobre una base máxima de 11.630 € si tu base imponible no supera 23.007,20 €. Entre 23.007,20 € y 33.007,20 € esa base máxima va disminuyendo.
Hay más condiciones, como no ser titular de otra vivienda cercana durante al menos la mitad del año. Consulta el texto del BOE antes de aplicarla.
Otras medidas que debes conocer
Desahucios
Hasta el 31 de diciembre de 2030, se suspenden los desahucios de personas vulnerables que no tienen alternativa habitacional. Si quien reclama es un fondo o entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras de préstamos impagados, la suspensión se mantiene mientras siga la situación y sin compensación para el demandante. En los demás casos dura como máximo tres años y se compensa a los pequeños propietarios.
Además, si te desahucian por impago y estás en situación de vulnerabilidad económica, la Administración dispone de dos meses para ofrecerte una alternativa de vivienda o pagar la deuda. Si no lo hace, asume el pago y no procede el desahucio.
Alquiler de temporada
- El propietario debe justificar la causa.
- La duración debe superar 31 días y, como regla general, no exceder de 12 meses.
- Más de dos contratos de temporada encadenados se convierten en alquiler de vivienda habitual.
Compra por fondos y grandes tenedores
Hasta el 31 de diciembre de 2030, solo pueden comprar viviendas por debajo del 70% del valor de mercado, con tasación independiente.
Excepciones:
- vivienda asequible o social;
- residencias sociosanitarias;
- víctimas de violencia de género;
- compras de administraciones públicas.
Mecanismo TU CASA
El decreto incluye también el mecanismo TU CASA para financiar la compra de la primera vivienda. Lo explicamos en nuestro artículo sobre el Plan Tu Casa.
Lo que incluye el segundo decreto (no está en vigor)
Si se convalida, entraría en vigor el 15 de noviembre de 2026:
- Renovación automática tras 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica).
- El preaviso del arrendador sube de 4 a 6 meses. El del inquilino se mantiene en 2 meses.
- Indemnización por no renovar: al menos 12 meses de renta de una vivienda comparable. Hay excepciones, como la necesidad del propietario o de familiares hasta segundo grado, o que el inquilino no haya habitado la vivienda en los 6 meses anteriores.
¿Seguirá en vigor? Qué falta por saber
Quién decide. Como las Cortes están disueltas, los dos decretos deben ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso, que tiene 69 miembros. La mayoría simple es de 35 votos.
El plazo. Hay un máximo de 30 días desde la publicación en el BOE. Según un cálculo orientativo, el plazo terminaría aproximadamente el 6 de noviembre.
La fecha de la votación. A 12 de octubre no hay fecha confirmada. La sesión prevista para el 16 de octubre no incluye los decretos de vivienda.
El posible resultado. La prensa estima que el primer decreto saldría adelante por 35 votos a 34 y el segundo no, con el PNV como voto decisivo y sin posición cerrada. Se trata de una estimación periodística, no de un resultado.
Si no se convalida. Las medidas dejarían de aplicarse. La OCU recuerda que la derogación de los decretos anteriores no borra los efectos producidos mientras estuvieron en vigor, y aconseja guardar toda la documentación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir ya la prórroga extraordinaria? Sí. El primer decreto está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, aunque está pendiente de convalidación. Debes estar al corriente de pago y haberlo estado durante los 8 meses anteriores.
¿Cuánto me pueden subir el alquiler? Hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el índice de referencia no se permite la actualización anual. En los demás casos, sin pacto, el máximo es el 2%.
¿Quién puede aplicarse la deducción del 10%? Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 € anuales, por el alquiler de su vivienda habitual. Se deduce el 10 % de lo pagado, sobre una base máxima de 11.630 €.
¿Qué pasa si no se convalida el decreto? Las medidas dejarían de aplicarse. Según la OCU, los efectos producidos mientras estuvo en vigor no se borran, por lo que conviene guardar la documentación.
¿Está en vigor la renovación automática a los 5 años? No. Forma parte del segundo decreto, que solo entraría en vigor el 15 de noviembre de 2026 si se convalida.
¿Hay ayudas directas para pagar el alquiler? Sí. Consulta nuestra guía del Bono Alquiler Joven.
¿Y si quiero comprar en vez de alquilar? Consulta nuestro artículo sobre el Plan Tu Casa.
Conclusión
El nuevo decreto de vivienda trae tres medidas clave para los inquilinos:
- una prórroga extraordinaria del contrato hasta 2028;
- un tope del 2% a la subida anual hasta finales de 2027;
- una deducción estatal del 10 % del alquiler en el IRPF para quienes tengan una base imponible inferior a 33.007,20 €.
Su continuidad depende de la convalidación en la Diputación Permanente, cuya fecha aún no está confirmada. Según recomienda la OCU, conviene guardar toda la documentación relacionada. Si quieres ver el resto de ayudas disponibles, consulta nuestra guía de todas las ayudas a la vivienda.
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Consulta el texto oficial en el BOE y, para tu caso concreto, a un profesional.
Fuentes oficiales: